设下限报计划 土地增值税清算风暴刮起
⊙中国证券网记者 张牡霞
规定土地增值税预征率、核定征收率下限，6月底前上报清算计划……一场土地增值税清算风暴即将“刮起”。
继上周明确土地增值税计税细节之后，国家税务总局3日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。
《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。
记者注意到，目前许多地区的预征率甚至低于0.5%。《通知》强调，各级税务部门要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
“在预征率的规定上区别对待不同区域，与这些区域房价上涨程度不同有关。”税务专家王骏指出。
《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。通知还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
此前大部分地区的核定征收率都偏低，按照不同建筑类型，从1%-4.5%不等，均不超过5%。
“5%比目前大部分地区现行的核定税率高，但即便是提高到5%，也与房价上涨速度不匹配。”一位不愿具名的专家认为，各地还应将核定征收的税率再进一步提高才符合实际。
《通知》要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。通知指出，各级税务部门要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
《通知》指出，对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
世联地产：去年土地增值税征收缺口达1878亿
⊙中国证券网记者 潘建 ○编辑 衡道庆
国家税务总局日前下发通知，要求全面开展土地增值税清算审核工作。对此，世联地产认为，严格清算土地增值税有助于打击开发商囤地等行为。同时，因土地增值税的征收缺口较大，严格清算也将对那些未作相关预提的企业，尤其是小型开发企业形成一定冲击。
土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，实行30%－60%的四级超率累进税率。成本利润率越高征收的税率越高。成本利润率低于20%不予征收。目前房地产开发基本都符合征收标准。
“土地增值税一般在买卖产生收益后才能计算征收，但实际征收时大都是在项目开发之时预交土地增值税，预征额度为预售商品房收入的1%-2%。”世联地产研究总监王海斌告诉记者，实际需要征收的金额肯定远超过预交款，所以才存在清算问题。
世联地产指出，2009年，全国商品住宅销售额达38150亿元。按照最低税率30%来计算开发商应缴的土地增值税，2009年应缴土地增值税额为2641亿元。以最高的预征比例2%来计算，2009年预付款为763亿元，也就是2009年全国土地增值税至少还有1878亿元没有收缴。以此计算，北京、上海、广州、深圳2009年土地增值税征收的缺口分别为125.8亿元、152.8亿元、42.1亿元、48.4亿元。
业内人士指出，上述数额还只是一年的欠款，而土地增值税欠款多年都存在，所以如果严格清算，金额将很大，对于那些未作相关预提的企业，尤其是小型开发企业，将会形成较大冲击。
土地增值税预征率设底线 最低1%
昨日，国家税务总局发布通知，划定土地增值税预征率的最低限。而就在一周前，国家税务总局发布从严清算土地增值税通知，对外公布了增值税的征缴计算、减免扣除等部分实施细则。
执行有望“一竿子捅到底”
根据昨日国家税务总局要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
财政部科研所金融室主任赵全厚在接受 《每日经济新闻》专访时说，预征率三个基本的参考基数，要看市场的反映情况和走势。像上海刚开始实施房产税是0.8%，在国外一般是1%~2%。所以，上海的房产税也属于试探性，要看市场的反映情况。一开始不宜征收幅度过大。而学界一直争论，建议土地增值税将来能综合进房地产税。
赵全厚说，土地增值税预征制度在以前的情况是，由于出于不影响招商引资等问题的考虑，土地增值税的预征机制基本没有严格地执行，或者说执行得比较宽松。所以，这次把预征率明确规定下来表明政府治理房地产的决心，一竿子捅到底。估计采取预征率会是一种强硬措施，对房地产市场的影响是直接的。
明确预征率对地方是利好
赵全厚表示，按时下房地产市场成交量大幅下跌趋势看，强化土地增值税预征率将进一步加大开发商的拿地成本，对持续降低房价会起到一定的作用。
预征土地增值税与预征增值税一样，是把一个年度的税额分开征收。但土地增值税的预征效果远远大于其他增值税，主要原因就在于，一方面是过去地方政府对每年的土地增值税并没有及时足额地征收完毕；二是开发商利用放缓上缴增值税空间，摊薄成本。对此，赵全厚说，强化土地增值税的预征，就会有效地解决政府的税收不足、调节财政收支平衡问题和增加开发商本应负担的成本。
赵全厚说，严格执行土地增值税预征率，对地方政府的财政收入提供保障。前些年有些地方的土地增值税应收没收和征管不严的情况时有发生，受损的是地方财政，所以，这次国税总局明确土地增值税预征率对地方是利好消息。
此外，赵全厚说，由于东部与西部地区的经济收入差距，强化土地增值税实际上会出现两种情况：一是中西部的二三线城市，由于老百姓的购买力有限，抬高土地增值税会把房价抬高，开发商随时可以把成本转嫁给购房者，实际就是水涨船高惯性，税负增高，房价也随时上涨，房价一高销售量就会下降，房子卖不出去，总体上就出现削薄效应，但1.5%与1%的预征率不会造成负面影响。另一种情况是，如果购房者还是处于观望状态，没有购买欲望，那么土地增值税是单纯地挤压了开发商的利润，对房地产利润空间产生一定的挤压效应。（每日经济新闻）
国税总局：严征清算土地增值税迫地产商早降价
国税总局日前下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税清算工作计划。对此，市场人士表示，土地增值税严格预征清算将促使开发商下决心降价以实现资金
回流，将有利于地价和房价降温。
这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。5月26日，国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，对2007年发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作进一步的强调和细化。
在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。
对此，市场人士指出，土地增值税严格征管将促进行业量价调整时间窗口提前，将有利于地价和房价降温。安信证券地产行业分析师表示，有关土地增值税政策应看做是落实“国十条”的配套措施之一。假如在全国范围内严格征管土地增值税并集中清缴过往未缴的税款，可能对企业当期利润和现金流构成相当大的冲击。
据了解，目前各地对土地增值税大多采取预征方式，各地预征税率在0.5%—2%之间，清算案例极少。大部分开发商未严格预提土地增值税。而国税总局在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
事实上，“国十条”出台后，一些地方相继出台的土地增值税预征政策均同于或高于上述最低标准。如河南省地税局近日下发文件明确规定，普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%；除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%；除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。因此，有分析师认为，土地增值税预征政策对房地产开发商资金流影响较小，但增值税严格清算政策则将对开发商带来相当大的冲击。
华泰证券地产行业分析师张驰飞表示，2007年国税总局出台土地增值税清算征收政策之后，由于种种原因，地方税务部门并没有很好地执行，而今年以来的土地增值税政策显示出国税总局要求从严清算的决心。“我们认为，如果从严征收土地增值税，对开发商的收益和现金流都有比较大的负面影响。”他说。
国泰君安地产行业分析师孙建平也表示，土地增值税严格清算将极大地压缩开发商净利润，将对开发商现金流和资金链产生较大负面冲击。据测算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅项目，土地增值税占销售收入的比例分别为5.2%、8.5%、13.1%、19.1%。孙建平表示，土地增值税严格清算政策最不利于“低周转、慢开发、高毛利”开发商，“以时间换利润空间”的开发策略有效性将大打折扣，而“高周转、快开发、低毛利”的开发商将相对获益。
尽管土地增值税新政具有抑制房价的意图，但有不少分析师认为土地增值税政策实际影响程度取决于各地能否真正严格执行。安信证券一位分析师表示，各地实施土地增值税清算一直不太严格。在调控态势较为严厉的时期，短期内部分热点区域可能加大执行力度。但是考虑到地方政府的意愿，以及严格按照累进税率办法实施的操作难度，这些政策能否完全落实，并且持续时间多长尚需观察。（证券时报）
国税总局划定土地增值税预征底线
要求各级税务机关选择3～5个项目重点清算审核
房产税改革仍然悬而未决，土地增值税征管风暴却如期而至。
国税总局昨日下发通知，要求提高土地增值税的预征率，东部省份预征率不低于2%，中部和东北地区低于1.5%。
值得注意的是，此次土地增值税加强征管力度空前。国税总局明确提出，各地应有针对性地选择3~5个定价过高、涨幅过快的房地产项目，作为重点清算审核对象。
研究预征率挂钩房价
土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。
由于房地产开发项目周期较长，同时开发企业的成本核算存在较大的技术难题以及没有严格的征缴时限，大部分地区采取先预征后清算的办法，即在开发过程中按预售商品房收入的1%到2%的比例征收，到项目开发结束再进行清算。
但是各地税务机关在执行过程中，为了吸引房地产企业投资，往往存在预征率过低，与房价快速上涨不匹配的情况。
国税总局在昨日的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》）中要求，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
《通知》要求，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
此前，广西、河南、青岛等地都已经分别提高了土地增值税的预征率。
中原地产华北区域董事总经理李文杰对《第一财经日报》记者表示，提高预征率将直接减少房地产开发企业的现金率，预计将加快房地产开发企业的降价步伐和房价的下行速度。
清算力度比前两次更大
由于土地增值税税率较高，房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算；加上地方政府出于吸引投资的需求，往往放松对房地产企业的清算力度。
此次国税总局下发的《通知》要求，各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。
国税总局要求，各级税务机关要有针对性地选择3～5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象。
《通知》要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
尽管此次国税总局再次严令地方清算土地增值税，但是业界仍然怀疑该政策是否能够得到彻底执行。
从2008年开始，国税总局掀起了数次土地增值税的清算风暴，但最终往往不了了之。
但是李文杰昨日对本报记者表示，此次土地增值税的清算背景是当前市场流动性非常充裕，同时房地产行业出现了量价齐涨的情况，宏观经济逐步回暖和摆脱金融危机的影响，预计此次清算力度将比前两次更大。 （第一财经日报）
土地增值税预征从严 楼市调控加码
在房产税争论仍在纠结之时，土地增值税调控利器再次祭起。国税总局日前下发通知，要求各地税务机关对目前的土地增值税预征率进行调整，并研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
通知明确指出，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
通知要求各地对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
据了解，从1994年开始，国税总局规定按照四级超率累进税率（最低30%，最高60%）征收土地增值税。不过在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的方式收取，大部分地区按预售商品房收入的0.5%—2%的比例征收。
除了划定各地土地增值税最低预征率外，通知还要求“各地克服畏难情绪，加强土地增值税清算工作”。
通知要求，各地要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，进一步细化操作办法，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。（证券时报）
国税总局清查土地增值税 目的在于逼出楼市供应
各地区定价过高、涨幅过快的项目将是此轮土地增值税的重点清算审核对象。本报记者 周晓东 摄
在在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
昨天,国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。
两个通知联袂出台,清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳:信贷意在限制需求;而税收意在逼出供应。
开发节奏过慢将迎高风险
“遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础,没有供应量的支撑,暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。
宏观调控被质疑“屡调屡涨”,供应量未能及时跟上是主要原因之一,而囤地、捂盘成本过低,又是首当其冲的。2009年年底,国土资源部相关负责人曾介绍,全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然,如何逼出目前市场上的闲置土地,加大市场供给,成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来,无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真,都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。
地方政府已先行“严查”
尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有“应对”,但从目前的执行状况来看,有的地方已经先行,如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍;北京在十部门清查楼市违规时也称,地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查,此外,从5月起,重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商,土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。
5月17日,在新一轮楼市新政满月后,北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案,联查楼市违规行为。方案明确,税务部门要加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
对房价影响不会立现
北京多位开发商负责人表示,1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。
“土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去,在目前的调控力度背景下,早作打算是最明智的选择。”一位不愿具名的开发商表示,从土地储备策略上来看,2-3年的可开发土地储备是必要的,也是不太受政策影响的策略,预计未来会被越来越多的大型企业采用,但对房价产生影响可能不会立竿见影。因为当前的税收执行还面临许多问题。业界还透露,地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间,严查土地增值税在短期内对房价的影响,可能仅限于少数特别典型的“出头鸟”。
开出“时间表”,枪打“出头鸟”
就在一些业内人士谈论5月26日通知并未明确清算时间和清算范围的时候,国家税务总局昨日公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。该通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
与此同时,通知要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目上报国家税务总局,工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。
税务总局还要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来,“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作”。
■ 名词解释
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的,意在调节土地增值收益。土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为税基,并按照四级超率累进税率进行征收。
■ 历史回顾
启动征收:1994年,土地增值税开始征收,但由于预征率较低等原因,并未起到调节市场的作用。
清算:2006年,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。
从严清算:2010年5月26日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。（新京报）
上海土地增值税预征税率翻番 影响房企净利润或达5%
增加1%的土地增值税预征率或导致房地产企业5%的净利润损失。 张巍亮 早报资料
曾经被认为是最暴利行业的房地产业正迎来清算风暴。
国税总局昨日发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》（下称《通知》）,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,以上海为例,与目前1%的预征税率比较,等于税率至少翻番。
早报记者粗略计算,增加1%的预征额可能导致房企5%的净利润损失。有开发商表示,在目前利润普遍降低的情况下,以单个项目而言,税率变化最多可能影响到净利润总额的30%。
上海预征率不低于2%
所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。
根据《通知》,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征。
沪上一开发商告诉早报记者,目前,上海土地增值税按照销售收入的1%预征,而深圳地区2008年才从0.5%提高至1%。按规定,上海的税率必定会调整至不低于2%,即使以2%底线计算,也等于税率增加了一倍。
上海统计局的数据显示,上海2009年商品房销售面积3372.45万平方米,比2008年增长46.9%。其中,商品住宅销售面积2928.04万平方米,2009年全年商品房销售额4330.22亿元。如果预征税率提高1个百分点,等于上海全年房地产行业税收收入提高43.3亿元。
来自上海财政局的资料显示,今年一季度,上海土地增值税收入已达24.1元。
有开发商笑言,如果按照国家统计局发布的2009年全国商品房4.4万亿元销售额计算,假设全部以2%计算,光土地增值税的预征收入就可以达到880亿元。
限期清算增值税
提高预征税率的同时,昨天的《通知》再一次要求地方税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。为防止像2007年一样再次流于形式,此次《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划,并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象。国家税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
可查资料显示,2007年1月16日,国家税务总局、财政部、建设部等三部委联合下发通知,要求从2月1日起,严格清算房地产企业土地增值税,税率30％～60％,并规定项目到一定节点必须清算。消息一经公布,第二天沪深两市地产股几乎全部跌停。
2007年6月12日,上海市地方税务局曾向各区县税务局、各财税分局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,全面展开对沪房地产企业的土地增值税清算。
但随着2008年金融危机爆发,楼市急转直下,政策全面放松,有关土地增值税清算的通知也不了了之。
而昨天发布的《通知》要求,要对已经达到清算条件的项目,全面进行梳理、统计,制定切实可行的工作计划,提出清算进度的具体指标;对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人,要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的,要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
按照此前的清算要求,清算需要满足三个条件:已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余面积已出租或自用;取得销售（预售）许可证满三年仍未售完;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。
影响房企净利润或达5%
上海易居房产研究院综合部部长杨红旭表示,从调控形势来看,此次《通知》的落实效果应好于2007年初那个《通知》,开发商的利润必然因此而有所减少。
据一家代理公司负责人介绍,眼下,每售出一套位于上海的商品房,售楼发票中包含的税金接近房价的12%,包括:5.5%营业税＋15%×33%所得税（预征）＋1%土地增值税（预征）＝11.45%
也就是说,一家年销售额在百亿元左右的房地产企业,眼下一年缴纳的税金为11.45亿元左右。
尽管只提高一个百分点,但由于是以全部销售额计算,在上海目前高房价的情况下,项目动辄数十亿的销售回款意味着一个项目预缴税费额可增加数千万之巨。
中国房地产测评中心最新发布的《2010中国房地产上市公司测评研究报告》显示,内地香港两地上市公司中前50强上市房企去年的营业收入为4060.41亿元,净利润为838.41亿元。
如果忽略地域差距,简单以2%税率计算,增加1%的预征额,等于上述50家房企利润减少40.6亿元,约占到其净利润总额的5%左右。（东方早报）
土地增值税再念“紧箍咒” 重点清查定价高项目
国家从严调控房地产市场的决心丝毫未因为房价的回调而放松。继5月26日下发“升级版”土地增值税清算有关问题的通知后,昨日,国家税务总局再念“紧箍咒”,明确要求各地方税务部门全面加强土地增值税的征管工作。总局要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报,税务总局再就如进行抽查。
各地设定预征率下限
在这份《关于加强土地增值税征管工作的通知》中,国家税务总局表示,土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具,各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,坚决、全面、深入地推进本地区土地增值税清算工作。
通知为地方税务机关指明了清查的方向,包括:加强预征工作,把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来,把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来;把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来;把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低、与房价快速上涨不匹配的情况。
通知明确各地须对目前的预征率进行调整,除保障性住房外,东部省份预征率不得低于2%,中部和东北省份不得低于1.5%,西部省份不得低于1%。而南部省份却并未在规定范围之内,“珠三角这方面的征管抓得还算比较紧,其实土地增值税清算关键不在于预征率高低,而在政府征管执行力。”中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华认为。
选3-5家作为重点对象
据了解,广州地税局从2008年1月1日起就全面上调了土地增值税预征率,普通住宅为1%,其他商品房为2%。广东省也有多个地市从去年年底或今年初也调整了预征率,普通住宅调至1%-2%,其它房地产调至2%-3%的水平。
除此之外,国家税务总局还严令地方要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作。在今年6月底前就要将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。而这项工作计划包括本地区组织企业进行清算的具体措施,截至5月底区内房地产项目总数、已清算项目数、计划完成清算数等具体内容。
有业内人士告诉记者,目前难以统计比较出广东今年来哪些项目存在定价过高、涨幅过快等突出现象,但是可以肯定的是,富力地产、恒大地产、保利地产、越秀城建、碧桂园等几大开发商在区内的开发项目几乎占据了半壁江山。此外,在去年的广东纳税百强中,碧桂园、富力地产、保利地产、越秀城建等12家公司入围。
据广东省地税局统计,今年一季度土地增值税同比增长达1.13倍。相关负责人表示,这一结果主要由于今年一季度房地产销售额大幅增长所带动。此外,该局也加强了土地增值税的征管和清算工作,对盈利水平和销售额较高,但预征率偏低的情况也适时作出了调整。（新快报）
税总划定土地增值税预征底限 房企资金链或更吃紧
土地增值税再有新进展。昨日,国家税务总局划定土地增值税预征最低限:东部地区预征率不低于2%;中部和东北地区不低于1.5%;西部地区不低于1%;核定征收率原则上不得低于5%。业内人士认为,在房市成交量持续下滑、房贷收紧的情况下,该政策将会加大开发商的开发成本,资金链吃紧的开发商将会面临更大的资金压力。
增值税预征划定最低限
昨日,国家税务总局网站发布消息称,6月底前,全国各省市地方税务局要将加强土地增值税征管情况向税务总局汇报,并划定土地增值税预征最低限,除保障性住房外,东部地区预征率不低于2%,中部和东北地区不低于1.5%,西部地区不低于1%;核定征收率原则上不得低于5%。
国税总局要求,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。对确需核定征收土地增值税的,国税总局规定,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率,核定征收率原则上不得低于5%。
据媒体报道,青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称,对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%,普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。关于普通住宅标准,青岛市的政策是实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.44倍以下。
目前,信息时报记者尚没有得到广州征收预征率方面的消息。
房企资金链或持续吃紧
信息时报记者在采访的过程中,不少业内专家认为,与之前相比,土地增值税预征最低限虽然仅略增0.5%~1%,但将会使资金链条比较吃紧的开发商陷入更大的困境中。
广东省房协理事赵卓文表示,就广州的开发商来说,卖100元的房就至少上交2元钱,按该比例计算,50亿元至少上交1亿元。1亿元对中小型开发商来说,可谓是“救命稻草”。由此可见,土地增值税并不是一笔小数目。
维森置业董事长张维伦认为,此次开征土地增值税,是政府一系列政策的一个环节,既不是开始,也不是结束。在此现状下,开发商的利润率必然下降,不排除下半年开发商将面临更大资金负担。
赵卓文预测,今年下半年开发商的资金链条将会非常吃紧。“在政策组合拳重压、一手房成交量下滑的态势下,开发商销售资金回笼将会非常缓慢。再加上银行信贷收紧,开发商将会陷入两面夹击的状态,资金吃紧在所难免。开发商下半年的日子不会太好过。”
张维伦建议,开发商在尚未完全陷入困境之前,应选择走降价的路线。“在目前房地产大势下,开发商惟有降价才是硬道理,降价是符合市场的最佳选择。”
名词解释
土地增值税预征
所谓土地增值税预征,是指纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。
土地增值税预征最低限
东部地区预征率不低于2%
中部和东北地区不低于1.5%
西部地区不低于1%
核定征收率原则上不得低于5%
（信息时报）
楼市调控日趋严厉 北京银行业全面叫停三套房贷
楼市调控政策日趋严厉,昨天,记者从多家银行和房地产中介了解到,从6月开始,京城银行全面停止三套房贷的发放。而一些希望通过打"擦边球"贷到房款的方式,如今也已经不再奏效。
此前公布的京城房贷新政指出,商业银行可以根据风险状况来决定是否暂停发放第三套及以上住房贷款。由于其中有"银行可根据风险状况"的"活话",所以在5月初,很多银行还能申请到三套房贷。
据我爱我家一位房贷专员称,从实际操作看,5月中上旬,招行(600036)、邮储、中信等部分银行对于本行的优质客户,还是可以发放三套房贷的。只不过,这些银行在三套房贷的发放上要求比较高,例如招行表示,如果二套房贷没有还清,那么第三套房首付高于50%的基础上,利率也要上浮15%-20%不等;中信银行(601998)的三套房首付最低5成,利率上浮20%。
进入6月以来,北京各家银行对第三套房均已全面停止发放贷款。一家国有大行的房贷工作人员对记者表示,"目前我们已经接到行里的正式通知了,三套房贷不能申请了,可能你早一段时间还能申请,不过现在都不可能了。"
民生银行(600016)三元桥支行房贷工作人员则明确表示,不管有没有贷款记录,不管此前房贷有没有还清,甚至是VIP客户,只要是第三套房,"绝对不可以做"。随后,工行(601398)、建行、招行、北京银行(601169)多个网点的房贷经理都表示三套房贷"肯定办不了"。
个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊昨天对记者表示,伟嘉安捷数据统计,三套房贷款客户的比例较少,比重不到总贷款人群的10%,新政出台后银行对三套房停贷也是可以理解的。（京华时报）
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知全文
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发[2010]53号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局：
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清算工作计划(包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表)和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现"以核定为主、一核了之"、"求快图省"的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
五、加强督导检查，建立问责机制
各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函[2008]318号)的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。
附件：土地增值税清算计划统计表
国家税务总局
二○一○年五月二十五日(国税总局网站)
房价不跌 房地产股难见底
⊙阿琪 ○编辑 杨晓坤
关于众所关注的地产股，目前市场普遍的看法是：跌幅够大；同时，因为2009年房产的旺销，绝大多数公司今年已经提前锁定了40-70%的利润，目前的估值够低。关于房地产新政，目前关注的焦点是房产税的出与不出，或者是什么时候出。前者使投资者时时关注着地产股的反弹机会，后者使投资者在捕捉地产股反弹的时候始终患得患失。因此，目前的地产股应该还没到底部成熟的时候。
实际上，房产税“只说不出”才是最大的利空。房产税出了也就相当于“靴子落地”，“只说不出”对房地产行业、房地产上下游产业链、地产股行情的影响是全方位的。最近一则信息显示，5月份上海4000多家房产中介门店的成交为零，这是一则“非常可怕”的信息。我们知道，任何资产交易都是量在价先，先有量才后有价，“4000家房产中介门店零成交”反映的房价趋势不言自明：要出现成交量只有房价下跌，所以房价的调整还没真正开始。
实际上，房产税“只说不出”意味着可以出，也可以不出。本次房地产新政调控房价的指向非常明确：如果热点城市的房价不跌，房产税必出。反之，如果目前的房价主动回落个20-30%的幅度，房产税未必一定要推出。因此，在目前政策观察期阶段，以房产商为代表的卖方“死抗着”不主动调价是毫无意义的。
即使以房产商为代表的卖方继续“死抗着”不主动调价，目前房产交易“有价无量”的态势最多持续到今年年末阶段也将自动瓦解。原因在于：（1）2008年房价出现快速跳水的时间是出现在当年的12月份，这说明开发商的资金链、投资客的资金链、“炒房团”的资金链或多或少都会与“年关”有关系；不同性质的卖方主体或多或少都存在年末回笼资金的要求。（2）去年3-6月份拍地高峰形成的产能经过一年半左右项目周期后，届时将集中投放市场，项目周期更断的各地方保障房也将陆续开始投放，新卖方的出现必然会瓦解目前“死抗着”的现卖方。
目前，许多投资者包括部分“死抗着”的地产商认为，由于地产公司在去年房产热销中已经回拢了大量资金，目前是“手中有钱心不慌”，继续抗两年没什么问题。这在以前可能没什么问题，但在房产新政实施后，如果房产交易持续“有价无量”将是个大问题：（1）现有的土地储备必须持续投入开发，否则在“打击屯地”政策下地产商的土地储备轻则巨额罚款，重则没收；（2）每家地产商都有巨额的银行信贷，相应的信贷利率负担将会不断吞噬已有的现金流；（3）房地产开发与交易都具有杠杆特征，持续“有价无量”的交易萎缩将可能会使部分房产商出现“断流”。因此，“4000家房产中介门店零成交”的现象如果再持续半年，恐怕绝大多数房产中介要关门；再持续一年恐怕许多中小地产商会面临清盘。因此，房产税推出则房价必然下调，房产税“只说不出”将继续没有交易量，所以，目前卖方“死抗着”是毫无必要的。
目前卖方“死抗着”可能是轻视了本次房地产新政是旨在消除其“绑架经济”的隐患、降低其投资功能、强化其居住功能等与以往调控不同的含义。长期以来，房地产是我国唯一的、各个方面沉浸最深的、涉及面最广的杠杆资产。任何资产价格涨得越高，沉积的风险就越大，如果再具有杠杆功能，则“涨出来”的风险就会因乘数效应成倍数地放大。因此，本次房地产新政在更深层面上应该还具有“降杠杆”意义。
综上，我国经济层面与股市行情对本次房地产调控的消化还远未到位，目前的地产股应该还未到成立新底部的时候。（中国证券网）
信贷紧缩 上市房企融资难度加大
⊙中国证券网记者 于祥明 ○编辑 衡道庆
在昨天举行的“中国房地产投融资大会”上，中国指数研究院发布报告指出，在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。
报告指出，今年以来信贷政策日趋紧缩，销售回款放缓，房企资金来源增速持续放缓。
据统计，1-4月份房地产企业资金来源中，信贷占比为21%，同比下降2个百分点。在银行授信方面，1-3月，仅有恒盛地产（80亿元）、首创置业（100亿元）、云南城投（180亿元）3家企业获得，且总额不超过500亿元。
“4月房地产调控政策出台后，更是无一家房企获得大额授信。”报告同时指出，由于资本市场调整显著，企业IPO、增发融资难度也加大，截至4月底仅有中骏置业一家在港上市，此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置。而且，截至目前，国内A股市场本年未有房地产公司获批上市。
从已上市房企融资情况来看，2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划，拟募集资金总额达1000亿元。但2009年10月之后，证监会在审核房企IPO与再融资过程中，增加了国土资源部出具意见环节，通过再融资审核难度加大。
报告还指出，5月12日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案。截至5月14日，金地集团、北京城建、华发股份、保利地产等8家今年以来公布增发预案的企业，股份已全部跌破拟增发价格，近期要成功完成增发融资的难度较大。
报告还指出，今年1季度沪深两市上市房企的净负债率达41.08%，较去年末提高8个百分点，未来的债务风险值得警惕。
房地产板块
代码 名称
000056 深 国 商
000505 ST珠江
600890 *ST中房
600807 天业股份
002208 合肥城建
600133 东湖高新
000502 绿景地产
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000036 *ST华控
002059 世博股份
广发证券：地产股进入底部区域，可考虑增持
这两天，媒体报导，国务院批准发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，其中提到了“逐步推进房产税改革”。这个消息对前天地产股形成了一定的利空左右。我们认为市场有一定程度的误读，对此，我们的观点如下：
1、房产税改革是既定的方向，并非拿来遏制房价。房产税改革的作用有很多：调节居民财富的分配（相当于部分遗产税的功能）、增加地方财政的税源（为城市的持续建设发展，提供收入来源），相比之下，增加居民持有成本来遏制房价反倒是次要的作用。
2、我国的房产税制本来就比较混乱，需要清理、改革。大的方向是，减少开发、交易环节，增加持有环节的税收。
3、房产税和物业税本来就是一回事，英文是一个词。以前提物业税多，现在称房产税。可以认为，政府可能希望通过改革现有的房产税，来代替开征新税种。
4、房产税对房价的影响，与加息在某种意义上是等价的。只是税收更加固定，而利率是浮动的。对支付能力的影响大约相当于房价的10%。
5、前天的批复应该是正常的公文流程，而且是2010年的工作重点，现在都过了一半时间了，很难想象在年内会有什么大的实质性进展。
6、维持之前的判断，地产股进入底部区域，从价值投资角度，可考虑增持。（广发证券研究中心）（中国证券网）
国信证券：房地产板块中期投资策略(荐股)
结论及投资建议
地产股前期暴跌已大部分反映悲观预期，目前估值已接近 08 年熊市，并且支撑行业长期向好的因素依然坚实，因此地产股进一步的跌幅有限，已进入震荡筑底阶段，但政策阴霾未散，反转仍需等待！由于目前正处于调控初期，地产股仍面临较大压力， 建议低配。选股应注重业绩锁定性和成长性，可参照我们创设的双因子选股模型。 谨慎推荐 ：
1、 全国和区域龙头：保利地产、滨江集团、冠城大通、浦东金桥、广宇集团，以及中天城投、招商地产等；
2、 城投概念兼保障性住房受益股：西藏城投、云南城投、黑牡丹；
3、 资产注入概念：广宇发展、沙河股份；
4、 商业地产股： ① 受益出口和消费复苏的收租股——轻纺城、海宁皮城、小商品城； ② 租售并举的世茂股份。
核心逻辑
1、 现有调控政策短期仍难退出， 且有可能推出保有环节税 ；
2、 09 年的疯狂使行业本身有“休整”需要，“ 4.15 ” 后的调控将使调整幅度加深；
3、 地产股业绩及估值面临下调。
与市场不同之处
市场主流观点认为：由于能取代房地产的经济驱动引擎还未出现，因此本轮调控仅是战术性的，在选股思路上依然偏重观察绝对估值，即 NAV 。
我们认为： NAV 是对存货增值的预期，在行业低迷时期，存货变现充满着不确定性，甚至有减值可能，本轮地产调控作为政府调整经济结构的手段，是战略性的，直到形成契合中国房地产长远发展的稳定产业政策为止，持续时间将较长，在??过程中行业面临“阵痛”是必然的。因此在调控初期的选股思路上，绝对估值并不最应看重，成长性兼顾业绩锁定性才是最重要的，而到了调控中期则应看重财务安全。
股价变化的催化因素
1、 新开工和投资若下滑明显，政策或将松动；
2、 若出口强劲复苏超预期：一方面可能导致人民币升值超预期，另一方面巨额贸易顺差也会导致货币投放大量增长并推高流动性，两方面都将弱化房地产调控政策效力；
3、 若宏观经济复苏低于预期，将使宽松货币政策难退出，也会调控政策将可能被弱化；
4、 房地产直接融资重新开闸。
风险提示
1、 “新国十条”严格执行 3 个季度以上 ；
2、 推出房地产 保有环节税收 。（国信证券研究所）（中国证券网）
地产股抛压沉重
提要：昨日深沪两市合计净流出资金17.39亿元，其中机构资金净流入14.18亿元，散户资金净流出31.57亿元 行业方面，深沪两市81个行业中，共有24个行业录得资金净流入，七成行业被净卖出。
A股市场周四有少量资金流出。利空消息拖累地产股回吐，煤炭股也抛压沉重，不过医药、银行股重获资金追捧。
昨日深沪两市合计净流出资金17.39亿元，其中机构资金净流入14.18亿元，散户资金净流出31.57亿元
行业方面，深沪两市81个行业中，共有24个行业录得资金净流入，七成行业被净卖出。
医药制造板块净流入5.08亿元，远超其他行业。银行业流入1.80亿元，专用设备、零售业分别流入1.65亿元、1.58亿元，生物制品板块流入1.10亿元。
煤炭采选板块抛压最重，净流出3.88亿元。受重庆开征房产税方案已上报国务院的消息打击，昨日力撑大盘的房地产开发经营板块回吐，净流出3.72亿元。电子元器件、交通运输设备板块分别流出3.32亿元、2.62亿元。综合类、证券期货板块流出逾2亿元。
个股方面，昨日上市的科伦药业流入金额高达4.42亿元，达实智能、贵州百灵分别流入1.13亿元、0.91亿元。
资金流出的个股中，国阳新能净流出1.67亿元居首，国民技术流出1.49亿元。汉王科技、西藏矿业、西山煤电流出逾7000万元。
另外，周四相对资金净流入量前五名的个股为：达实智能、科伦药业、中原特钢、贵州百灵、安科生物；相对资金净流出量前五名的个股为：国民技术、四维图新、汉王科技、卧龙地产、北新路桥。全景
