万科掷9亿烟台买地 国内地产大鳄盯上烟台

    万科来了 烟台楼市何去何从

    万科，到岛上去！

    万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是我们认为，只有在这些城市才能拿到合理成本的土地。

    上个月，万科集团董事长王石低调抵达烟台，与当地政府官员进行了会晤，并表达了对烟台的偏爱，这被视为万科投资烟台的信号。

    事实上，在2009年底，万科便现身烟台土地拍卖市场，以9亿多元的价格在烟台芝罘岛斩获3宗土地。这是继青岛魅力之城、四季花城等多个项目之后，万科再次"落子"山东。除此之外，万科加快进驻济南土地市场步伐的传言也一度甚嚣尘上。

    布局烟台

    走出烟台火车站，马路对面的某开发商楼盘广告这样写道--"比邻地产巨子万科，畅享世界级新海岛生活。"万科的进驻，无疑成为其周边楼盘最佳的广告宣传噱头。

    根据烟台市土地出让公示，万科在2009年12月斥资9.48亿元拿下了芝罘岛三里桥西侧G区、D区、C区3宗填海地块，总面积近31.2万平方米，3宗地块挂牌起始价为8.482亿元。

    从地图上看，芝罘岛横亘于烟台市区北部的海面上。22日，经济导报记者乘车来到这座"与大陆握手的岛屿"，虽然周边略显空旷冷清，但车窗外不时掠过一幢幢小区楼盘，还有架起的建筑塔吊。万科拍下的三里桥西侧填海地块位于芝罘岛西海岸线上，在那里，地产商们已经屯兵布阵。上述地块毗郊中高档住宅"西海岸"项目及"三水合一"项目，该地段的房价也伴着一座座滨海住宅拔地而起。

    当地人士告诉导报记者，"以'西海岸'项目为例，早在2005年年底，裕丰集团即以3亿元的高价拿下芝罘岛西海岸地块，被称为烟台'地王'。该项目面积约25万平米，用了4年的时间基本开发完。"如今，"西海岸"的均价已达到7000元/平方米。相对周边房价来说，万科拿地的溢价幅度还属正常。

    开发旅游地产？

    公开资料显示，万科拍下的3宗规划用地性质为商住、公园、商业及文化娱乐用地，万科将以哪种物业形态对其进行开发，目前还不得而知。导报记者就此采访万科总部负责宣传的有关人士时，对方仅表示，"有关项目情况见公司对外发布的公告。"

    分析人士认为，芝罘岛旅游发展的思路有可能会使当地楼市呈现旅游地产投资的趋势。生态旅游度假村已经落户芝罘岛西头的沿海区域，计划采用突堤式填海、中心岛式填海、沿岸填海3种方式，形成游艇会员航海度假区、酒店产业群区、华侨养心度假区、企业度假总部区、游艇帆船运动总部区5个区域。

    事实上，随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势。去年11月份，万科总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略--万科产品将进行转型。他表示，2010年，万科将正式推出养老型物业试验，并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余的20%将开发持有型物业。郁亮更称，未来10年内，万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目。

    发力二、三线城市

    近几个月来，万科的触角伸向了中国的二、三线城市，拿地动作日益频繁。去年12月份，万科新增的8个项目全部位于二、三线城市，其中包括大连、沈阳、武汉、长春等。去年全年，万科共新增项目45个，其中37个位于二、三线城市。郁亮更是透露，万科今年还将借机进入贵阳、乌鲁木齐、太原等地。

    万科近来对二、三线城市偏爱有加，意欲何为？中国指数研究院报告分析，2009年万科新增土地主要集中在二线城市，与一线城市土地价格过高有直接的关系。在过去一年时间里，王石不止一次提及一线城市住宅市场的泡沫问题，以证明公司决策的正确性。

    事实上，二、三线城市的住房需求比一线城市更为充足，万科正是希望抓住区域振兴势头不断上升的机会，提升利润率。"万科在这些城市拿地，并非是万科不看好一线城市，而是我们认为，只有在这些城市才能拿到合理成本的土地。"万科董事会秘书谭华杰此前接受媒体采访时如此解释。