全国工商联房地产商会会长聂梅生用“三高一低”来形容2009年的房地产市场。三高指,“房价高和资金量高、土地成本高”。而一低是指“保障性住房完成率低”。
2010年1月13日,在全国工商联房地产商会年会现场,聂梅生说,到了去年8月底,保障性住房完全的投资是300多亿,完成率只有23.6%。
中央财政投资绝大部分已经到位,而地方政府却没有完成预期的目标。
计划踏空？
保障房计划完成情况陆续露出真相。起初是2009年10月28日全国人大财经委员会发布的一份调研报告,报告指出,2009年全国保障性住房建设进度缓慢,截至8月底,地方保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。
而2010年1月19日国土资源部召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上获悉,去年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。
对于保障性住房面临的困难,全国人大常委会保障性住房建设专题调研小组曾提出问题主要出在规划摊子铺得太大,地方资金配套难以跟上。
不少地方的项目配套资金、征用土地等,至今还没有全部落实。一些地区摊子铺得过大,有的城市提出2008年至2010年新建廉租住房16万套,占全市居民总户数的三分之一,今年新建廉租房规划就占全省规划的72%。
与此同时,不少地方财政资金配套困难。有的省份中央补助12.93亿元已全部到位,而地方需配套的67亿元却难以落实。根据今年国家下达的保障性住房建设计划,全国需要投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4％;地方配套1183亿元,占70.6％。但在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年,地方政府难以成为住房保障的财政主力。
郑州市审计局局长李连渠2009年8月26日在向郑州市人大常委会报告时透露,经审计发现,2008年郑州市本级国有土地出让净收入461020万元,而当年廉租房支出为5809万元,仅占土地净收入的1.26%,远远低于国家标准（10%）,支出比例偏低。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受本报记者采访时表示,影响保障房计划落实最主要是财力问题。董藩指出,有的地方对购房进行货币补贴,例如江西九江、沈阳、西安等地,采取了货币补贴方式对中低收入购房居民给予支持,这方面没有统计数据显示。另外,增加保障房供应会相应减少商品房供地指标,也是不争的事实。
一位不愿透露姓名的建设部专家也向本报记者指出,实际数据很难统计,也不排除地方政府为了争取中央投资,虚报数据的情况。2008年制定3年9000亿保障房投资计划时,既有解决居民住房困难的目的,也有保投资、促增长的目的,而2009年房地产市场完全不需要依靠保障房来拉动。该专家认为,政策方向虽好,但指标的制定有不科学的地方。
历史最大规模保障房
2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
细心的人们发现,2009年5月,住房和城乡建设部等三部委曾出台《2009－2011年廉租住房保障规划》,其中明确到2012年末,解决747万户低收入住房困难家庭的住房问题。而仅仅半年之后,这一指标就做了大幅调整,与之相比,仅多了2012年一年时间,指标值却翻了一倍。
住房和城乡建设部副部长齐骥提出了2010年住房城乡建设工作的主要任务,除了遏制部分城市商品房价格过高过快上涨之外,更首次明确今年保障性住房开工建设的套（户）数预计将达到600万套,比去年增加三分之一。
住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉2010年1月中旬在接受公开采访时表示,从完成投资情况来看,到2009年12月底包括2008年四季度补助的项目,住房保障完成投资1318亿元,其中廉租住房660亿元。棚户区改造共620亿,完成总投资的61.3%。
从保障性安居工程的进度来看,2008年四季度下的计划,大量项目从2009年开工。预计多数项目能够在今年（2010年）年终竣工投入使用。从建设周期来看,远远低于一般的商品住房建设周期。
保障房的两极时代
原建设部房地产业司司长、现中国房地产研究会副会长张元端在接受本报记者采访时表示,加大保障房的建设,实际上是增加了市场的供应量,对平抑房价、解决住房问题具有深远的意义,并不是全建商品房就是对的。因为改造棚户区、廉租房、经济适用房的建设被视为是民生工程。
2009年,张元端曾经参观了上海两个棚户区。“改革开放60年了,还有人住在棚户区,房价如此高的上海,居民居住水平差距如此大。”张元端说。
2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度,例如北京、上海、广州等一线城市。
广州市国土房管局局长谢晓丹1月19日正式公布了今年广州市保障房建设计划:全年新开工建设保障房41875套,解决2.5万户低收入家庭的住房困难。原定2012年底前基本解决全市77177户低收入住房困难家庭的住房问题,提前到2011年年底前全部实现。他表示,今年新开工建设保障性住房300万平方米、41875套,其中廉租住房150万平方米、25000套;经济适用住房和经济租赁住房150万平方米、16875套。2010年计划储备保障性住房用地3平方公里,相当于广州市约一年的商品房住宅用地供应量。
按照规划,北京市“十一五”期间北京建设的保障性住房,要占同时期总的住房总量的24.4%,今后几年,北京每新建4平方米的住宅中,就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累积建设经济适用房总量仅为2000万平方米。这意味着北京用三年时间完成的保障性住房建设总和相当于过去十年的总量。2009年,北京新建收购政策性住房924.5万平方米,两三年内陆续对申请家庭配售。2010年北京市政策性住房的建设力度还将加大,全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房,预计建设住房13.4万套。
但市场人士担心,尽管保障房总投资量达到国家制定的指标,而实际却遭遇种种“变形”。不过该市场人士十分肯定的一点是,由于保障房的大量上市,房价疯涨的局面将有所“控制”。
最新公布的数据显示,2009年全年房价涨幅24%,平均每平方米上涨813元,达到了前所未有的水平。
