成交量、房价、空置房、保障房、土地市场、外资投资，这些是牵引牛年楼市走势的“六根弦”。那么，这六根弦在牛年楼市又将如何拨动？

    成交量“回暖”是否止步

    2008年第四季度，国家有关部委及地方政府出台一系列刺激楼市政策，在不少城市的房地产市场起了作用，楼市成交量止跌回升，纷纷创下这一年的最好纪录。尽管如此，一些购房者依然在观望。

    浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，由于相当多的购房者观望期待，让2008年底许多大中城市的房地产市场“回暖”有很强的阶段性色彩。今年的春节来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，加上各种严峻的信息都表明，今年的宏观经济状况将比2008年更为艰难，2008年底以来的阶段性“回暖”似将到此止步。

    也有人并不这么认为。“2009年楼市成交量的状况会好于2008年。”深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，从楼市成交结构可以看出，“回暖”的能量主要是释放自紧迫性、自住性的置业需求。

    业内人士指出，“回暖”行情要在牛年持续下去，关键在于今年上半年。由国家政策效应制造的第一轮“回暖”即将释放完毕，有没有后续的需求衔接上，主要取决于房价是否能够降到位。目前，影响房地产交易局面的因素非常复杂，宏观经济状况的改善和开发商的降价诚意都有待观察。

    房价继续回落的空间有多大

    国家统计局公布的数据显示，2008年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，但其中12月同比下降0.4%，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来首次出现同比下跌。

    牛年春节，不少城市的楼盘降价促销力度加大。景乃权分析，在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，东部地区楼市的走势将更复杂多变。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，开发企业会采取进一步降价的措施。

    厦门市房价2008年均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。厦门市一家大型房地产中介的负责人说，按照现在的这个城市工薪阶层家庭平均年收入4万多元计算，可以说承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪阶层能够承受的合理房价不应该高于每平方米5500元。

    “福建省大多数城市多数楼盘在降价促销。目前，厦门房地产市场正在酝酿新一轮的降价潮。开发商过去临时采用的促销特价将成为常态的销售价格。”福建省一家大型房地产开发商告诉记者。

    北京千万家房地产经纪有限公司的一项市场监测数据显示，2008年4月起，北京房价涨幅逐月回落，2008年9月份出现了2005年以来的首次下降。2009年，北京房价仍有较大回落的空间。

    易居中国的房地产报告显示，2009年，东部地区房价将进入深度调整期，房价理性回落的趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。

    空置房能否转“危”为“机”

    竣工一年以上的房子多数空置几乎让福州金山新城成为一座冷清的“空城”，随着房地产市场销售量下滑和新建商品房大量入市，商品房的空置率继续上升不可避免，这意味着建筑资源的严重浪费和开发商资金的大量占用，对开发商来说，资金短缺危机将进一步加重。

    福州金山“空城”现象只是一个缩影。国家统计部门统计数据显示，截至2008年11月底，全国商品房空置面积迅速增至1.36亿平方米。业内人士预计，今年全国商品房空置面积可能会超过2亿平方米。