今年以来，中央政府出拳更重，房价变化更加迷离，二、三线城市机会更多，外资进入形势更紧，在这种情况下，地产与资本的对接，机遇何在？风险几何？以何创新？
在此情况下，由新地产策划机构和思源经纪主办的2007年中国地产金融年会暨首届中国地产周将于2007年10月25日在北京威斯汀大酒店盛大开幕，众多政府官员、经济学家、国内外金融机构代表、地产企业高层再度聚首，探讨如何才能实现多元融资，多方对接，获得多赢效应。
以下为对话一：中国宏观经济周期与资产价格泡沫
主持人：现在我们进行大会的对话环节，我们仍然要听取各方面的人士对宏观要素的评估和价格趋势的看法，首先请出另外一位对话的主持人谢苏明，北京金泰房地产开发有限公司副总，因为他现在是在一个知名大学学宏观上的课程，作为开发商我们今天把主持人的话筒给他。
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| 北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理谢苏明 |
谢苏明：有请中国证监会国际合作部副主任刘李胜先生
国务院国资委研究中心主任王忠明先生
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)先生
思源顾问董事长李国平先生
北京师范大学金融研究中心教授钟伟先生
中信证券首席策略师程伟庆先生
莫尼塔（北京）经济信息咨询有限公司总裁马青先生
最后我们隆重的邀请特别嘉宾任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)总经理
主持人：感谢各位嘉宾的参与，我想中国宏观经济周期与资产价格泡沫，我想这个对谢总的影响比对我的影响大很多。
谢苏明：首先我特别同意刚才主持人提到的，地产的问题1/3的问题是市场的问题，另外1/3是地域的问题，还有1/3是社会的问题，今天请来了几位嘉宾，涵盖了宏观、金融、地产三方面的专家，作为这个对话的主持人，我相当的轻松，有这么几位重量级的嘉宾在这里，我想我最重要的就是控制嘉宾的时间，同时为台下的嘉宾和各个媒体的记者提供一个对话的桥梁，大家有什么关心的话题可以递条子给我，我帮您提给我们的嘉宾，回到我们的话题，大家首先要注意到主办方给的题目，非常有挑战性，主题就是中国宏观经济周期和资产价格泡沫——有识者认为，利率到8%房价会逆转，我想问一个问题，为什么是8%，不是7%或者9%，其中提到了价格资产中的泡沫，假设资产价格泡沫的存在，首先请钟伟教授从理论的角度给我们说一下泡沫是不是理论雪上的专业的术语，目前是否存在资产泡沫。
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| 北京师范大学金融研究中心教授钟伟 |
钟伟：如果这个经济低了老百姓不高兴，经济增长高了经济可能会过热，过去我们的经济增长都处在10%左右，过去人民币升值也挺快的，尤其是这几年的升值，考虑到退市的因素，其他的因素影响人民币升值都比较快，假设这个情况出现，我们会怎么样，我不理解这是研究的结论还是其他的结论，这样的说法太多了，也没法评论，谢谢大家。
谢苏明：看来钟老师不想把理论解决的直白，这边有一个问题提给任总，据我们了解任总在筹划公司的并购，但是遇到了一些困难，其中重要的就是和证监会对资产价格的看法不太一致，我想任总对资产价格是否存在泡沫发表自己的观点。
任志强：这应该是金融学家说的事儿，房地产商就看我的房子能不能卖出去，卖出去我也不认为有资本价值，刚才主持人说认为中国现在出现了资产价格的泡沫，我记得说房地产泡沫是五年以前，五年以前很多人说房地产出现泡沫，有几个经济学家甚至说明年泡沫就会破，但是现在为止，大家不但没有看到泡沫，也没有看到泡沫破，我想事实最能说服所有的人。
拿国外的很多东西套中国，实际上告诉我们要走中国特色的社会主义，而不是国外的社会主义或者是资本主义，
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| 华远地产董事长 |
这两个差别就是中国的特殊国情和国外的基本积累状况完全不同，因此不能套用泡沫情况，我想日本曾经出现过泡沫，但日本在巨大的泡沫期间是老百姓把土地卖给国家和公司，我们是把国外的土地从老百姓手里征回来卖给开发商或者个人，从这点差别来看，我们和日本就是完全不同的。日本出现泡沫的时候土地可以无限的变更股票或者银行贷款，你可以说我没有抵押，但是我可以拿这个钱买你这个土地，银行就可以贷款，但是我们的土地要经过很多道程序才给你，按揭贷款也是一样，所以和日本当时的情况文化不同，日本当时的各种金融工具在地产行业里面造成的比值大概是GDP的4倍，而我们现在和GDP差很远，我们固定资产投资，房地产投资从来没有超过20%，所以很多经济学家总爱拿日本的泡沫和中国比，我觉得差之千里都不止，我个人从来不认为我们到目前为止出现了大量的泡沫，物价上涨和通货膨胀完全不是一个概念，也许我们连通货膨胀都算不上，既然连通货膨胀都没有，何来的资产泡沫，谢谢！
谢苏明：刚才听了任总的讲话，提到通货膨胀的问题，我看过钟老师的文章，他认为目前通胀还是在可预见的状况下，中国最大的问题是资产价值的不断增长和企业利润是否能够维持增长，我想问钟老师，通货膨胀和通货中期还有资产价值之间有什么关系，在座的嘉宾更关心的是泡沫会不会破灭，大概是什么时候？
钟伟：谢谢主持人，就中国的经济增长来讲，中国的通货膨胀的确是很大的威胁，现在土地囤积是非常不正常的现象，第二个是资金，资金在不断的抬高，在房地产同比增长30%的情况下，我们说太高了，整个全国商品房的销售比接近2的情况下，我们仍然说太高了，另外就是宏观经济的问题，企业增长难以维持10%的高速增长的话，对于资本膨胀的空间就变成制约，主要是三点因素，第一个是经济失衡的问题，贸易顺差占GDP的10%现象很严重，另外就是人口结构的问题，第三个就是地方财力增长的问题，如果你不让地方政府卖地获得土地收入，那还有什么办法支持地方经济发展，第四个就是住房保障制度会怎么样。这四个方面是叠加起来的，我们可以看到在中国高房价存在的时候我们就要面对他，企业的利润是建立在社会的GDP上面的。谢谢！
主持人：我想问一下李国平先生，因为您是知名的经济公司的董事长，您观察到的房价的现象是什么样的？中国地产从来没有像今天这样和股市紧密的连接，我想问一下您观察到的政策的环境下和股市互动过程中地产的表现是如何的？
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| 思源顾问董事长李国平 |
李国平：股市我是看不懂，现在楼市我也看不懂，我跟老婆说我快失业了，所以现在实际上讨论资产价格泡沫问题，有很多观点认为根源是在房地产，现在我想有一个问题，对地产行业来说，我们关注什么问题，就是这个价格的增长，刚才任总也说了，大家不用担心。前几年我们对北京的房地产市场看法有几个依据，当时北京的购房者仍然是自住为主的需求，这是非常重要的，北京从去年以前，十个人买房子，有九个人是自己住，另外一两个是投资的，如果谁说我买房之后半年就有预期抛掉赚钱的，这个为数不多。所以为什么04年底我们就提出上海的市场可能会有一些泡沫的出现，令人担忧的情况，因为当时在上海的市场情况里面，投资和投机的比例很大，包括全国各地的人都到上海买房，不是为了住，而是为了投资，为了市场的预期，但是北京没有。但是04年以后，北京的市场有很多投机的行为，或者说很多人就开始为了预期，这个比例有很大的增长，这个是令人担忧的现象，我们做市场的人可以看到，这种现象和这种比例，这是我们看到会不会在房地产价格里面引起泡沫的指标，或者某一种支持泡沫出现的指标，上海04、05年之后，出现了很大的价格下降，有很重要的一条，刚才您说的8%，我也不知道为什么有一个8%，当时有一个想法，如果说这个房子出租回报率低于银行的贷款利率，从投资的角度讲不是大家感兴趣的投资行为，但是这点在中国很快被推翻，当我租房子，哪怕上海的出租回报率到了2.5%了，大家还是在买房子。大家都有社会的压力和市场的压力，但是作为投资的需求来讲，为什么要投资，房子租出去回报率是2.5%，为什么还要投资，那就是看预期，如果大家只看预期不看投资回报率的时候，我认为价格上存在很大的问题，而现在的北京就是这样，大家已经不看投资回报率，回报率在下降的时候，还在买，因为房子还在涨，如果大家进入到这种行为，我认为还是一个很危险的。
谢苏明：目前在北京市场上对于投资的需求比原来旺盛许多，但是我想对房屋的投资事实上和老百姓对整个预期是有关系的，我们观察到客户已经是在股市和楼市之间自由的支配资金，我想资产的价格上涨和资产价格泡沫不仅仅是房地产市场讨论的问题，李总说了，不懂股市，我们请懂股市的嘉宾谈谈在股市里面是否存在资产价格泡沫的争论，有请中信证券程伟庆先生。
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| 中信证券首席策略师程伟庆
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程伟庆：我总体感觉，在这个房间里面懂股市的人非常多，对资本价格我也愿意谈一下自己的看法，我们讨论的主题一个是周期，一个是泡沫，泡沫本身也是周期的表现形式，但是我们真正最关心的问题就是当前证券市场应该处于周期的哪个阶段，管理在哪里，严格讲没有人可以回答这个问题，但是我本身想，其实我们是从很多方便能够作出基本的看点，刚才任总也提到了日本的形势，很多方面没有可比性。我说一下日本，日本的泡沫这么起来的，85-87年，日本的股市第一个结论，大量的资本进入日本的股市，但是从87-88年，将近两年的时间，日本的股市业绩和资金两者共同推动，钢铁、汽车造船等等表现的非常好，但是进入89年的时候，日本股市变成了全球最大的股市，在那个阶段我们发现日本股市中继续上涨的动力基本来自资产的重组，90、92年日本的股市就破灭了，整个过程说明了什么，在股市不同阶段，推动股指的核心因素是在变的，刚开始的时候是业绩、资金共同推动，到最后是业绩推动，当业绩最终回落以后，泡沫也就破灭了，这是一个基本的规律；第二个特征，刚开始股市上涨最好的就是资产性股票，之后跟经济的密集型像钢铁、汽车、造船等等变成了领到板块，我们也可以感觉到中国股市，中国股市去年涨的最好的是金融地产，去年股市推动的核心力量是资金，今年上涨的是周期性板块，钢铁、汽车、机械，整个业绩占了股价上涨的40%，作出这样的对比以后，我们对目前中国股市的判别应该有一种判断，我们确实向牛市比较成熟的阶段迈进，继续走怎么样，从日本的经验来看，我想对我们目前股市的情况应该有一个相应的预示，谢谢大家！
谢苏明：我看到在座的嘉宾对程总的发言都很关注，程总也提到目前是资金推动性到业绩推动型发展，下一步的发展可能离泡沫和泡沫的破灭不远了，可以这么理解吗？
程伟庆：一切都取决于经济，泡沫最初的指标都是业绩，最后是业绩下来的。
谢苏明：如果说任总作为多头的话，还有空头的观点，马青总裁，我查到您的观点是近两年内全球将出现一次金融危机。您可以讲讲吗？
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| 莫尼塔（北京）经济信息咨询有限公司总裁马青 |
马青：今年三月份在市场周刊年会的时候我提出，应该在07、最晚在08年出现对全球有冲击力的金融危机，很多人将信将疑，但是8月份次级债就爆发了，我觉得我们在座的人做的事情是对未来的理解和判断，实际上有一些事情是可以理解和判断，一个是关于泡沫的问题，在货币政策当中有非常激烈的争论，货币政策是不是针对资产泡沫，如果把这个看清楚了，就没办法针对这个目标。我觉得我们国家央行没有明确说，但是基本持这个态度了，央行都没有很好的判断，我们做也就是瞎嚷嚷了，泡沫永远要争论下去，但是永远没有答案。但是有一些问题是可以有答案的，比如说次级债的爆发和未来经济的走势，我们公司对全球500多家公司提供研究报告，我们认为全球经济减速将从美国向欧洲扩散，明年美国的经济将会继续减速，美国向欧洲转移已经非常明显了，次级债已经到了西班牙，法国，日本前一段楼市板块跌了20%，我觉得一旦危机扩散到爱尔兰和法国之后，对欧洲经济会有相当大的应该，第二我们对美国经济的判断是继续紧缩，由于美国在房地产和金融领域非常严重的缺陷，这次影响将是非常缓慢、深刻的过程，这次是一波一波的冲击波，第一个是去年年底到今年年初，大量的冲击他们的开发商，第二个冲击波是今年8月份，冲击的是金融企业，像做按揭贷款的企业，有一些破产。第三轮冲击波可能下半年出来，就是就业风波，第四轮冲击波是对美国的消费，一旦房地产下来了，金融下来了，这可能要明年一季度、二季度显示出来。08年应该对中国的经济更大一些，这是我们对宏观经济的判断，谢谢大家。
谢苏明：听了马总的发言，我有一个感觉，就是我们主办方的题目设置的还是用心良苦，刚才马总说了，泡沫就是一个没有结果的讨论，还会持续下去，就好象说不管中药假药都要针对这些没有结果的病，能够使这个讨论持续下去，但是我想结果是不重要的，重要的是过程中，我们每位嘉宾可以从各位发言中获得有益的判断和信息，刚才马总提到泡沫破灭从地产开始到金融再到就业和社会领域，回到我们一开始的话题，地产不但具有市场属性，还有社会属性，前一段时间南方周报的记者问我一个问题，目前上市公司大规模的在市场上进行土地储备，再征发的方式进行土地的循环，刚才聂会长在发言中也提到了地产和股市在资金方面的通道，我想把这个问题提给聂会长，您认为这种循环是否能够持续下去，是不是在帮助地产企业直接融资以后存在一定的风险，对资金链的循环是否存在断裂的可能性？
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| 全国工商联住宅产业商会会长聂梅生 |
聂梅生：刚才已经把这个问题讲了比较多了，但是我留了最后一句话，现在这一轮的房价上涨，我们先不要说资产泡沫，房价上涨已成定局，有一些品种的房子涨的确实比较快，这个确实跟土地有关系，这一轮多数人认为和地价有关系，现在很多房地产开发企业在举牌的过程当中，非常强的，但是举牌举不过上市公司，原因在哪？上市公司在资本市场上有强大的资金后盾，所以他可以把这个地价拿下来，甚至有一些地块在这个地价的三倍上市公司就敢要，但是一般的公司不敢，这就说金融已经和地产联系起来了。所以这个事情确实值得注意，地产飞速的上涨和股市有巨大的关系，在供给的环节上土地的上涨引起了房价的上涨，但是是否上升到泡沫，我是这样想，也许是加快达到了这块土地的价值，现在北京的房价、东京的房价、香港的房价还差了十倍、二十倍，凭什么我们中国的经济还要达到资本发达国家，房价为什么达不到？由于故事的流动性的问题，土地将来会上到这个数字，房价也会达到这个数字。能够使买得起这些房子的人提前把资金散出来了，他提前消费或者说投资了，提前了以后对中国的经济有什么影响，这个需要我们去研究，我认为中国的楼市没有那么可怕，但是我也不认为没有问题，但是我比较担心的就是出现交易量下降，但是已经出现了，在上海、北京交易量下降，交易量下降之后就是一个有价无市，当然了，也是一个平抑，我认为中国楼市不可怕是因为有回旋的余地，不管是多少的外国资本进入中国，中国有回旋的余地，广大的二三线城市，广泛的地产增长点会使这个过程有回旋的余地。我不认为会持续在大城市，然后出现泡沫，破灭，加上中国政府众多的中低收入，廉租房等等会对整个价格有一定的平抑作用，所以我并不持悲观的态度。
张文豪：我听了聂会长说的，不是上市公司只能卖房子，上市公司可以先买一个地，然后再买房子。我们国务院国资委研究中心主任王忠明先生，我觉得也应该给政策部门一些影响，所以我们也听听国资委的专家的观点。
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| 国务院国资委研究中心主任王忠明 |
王忠明：楼市跟股市的决策部门都不是国资委，更不是我们研究中心，所以我只能说刚才听了各位嘉宾的阐述以及个人的感受谈一些自己的想法，对于楼市我只想讲两句话，一个是发展房地产业机不可失，房地产业发展功不可没，我们现在感觉到对于房地产商、开发商有很多的评论，而且负面似乎更多一点，我们可以感觉到房地产业对人民生活水平的提高作出了巨大的贡献，而且房地产业也不仅仅是封闭的产业，它跟其他的产业相关性非常密切，刚才讲到楼市跟建材、建筑密切相关，所以房地产业的发展相当程度上表现的宏观程度的发展，整个社会经济的发展，所以似乎把现在房地产业存在的问题描述成洪水猛兽，对社会经济从宏观上讲也是一个贬低，我觉得应该有必要重申这些观点，我们迎来房地产业的发展黄金时期是跟中国人民梦幻脱贫致富，走向文明富强是密切相关的，这是一个非常好的梦，而且正在逐步实现，跟我们每个人的利益息息相关，所以我认为应该更加负责任的呵护好房地产的发展，当然了，房地产开发中应该更加规范，特别是要能够杜绝，防范强权交易，腐败现象，这些当然是毫无疑问的，但是不能由于这些问题非定这些基本面或者基本的供给。
关于股市我也想说两点，一个是不要低谷中国股民的成长；第二个不要中国股市的价值。中国股民这一轮看的很清楚，已经结构上发生了大的变化，非常丰富了，以前更多的是离退休的员工在里面进进出出，跟宏观经济没有太大的关系，没有晴雨表的价值，今天你看看生龙活虎，三四十岁年轻人，越来越年轻化，知识化，而且风险意识非常强，我觉得今天中国的股市是市场经济意识下培育的一个很好的结果，是风险意识和投资意识培育的非常好的品牌，是极其有价值的，现在在这方面的估计还是偏低，仅仅变成圈钱，暴发的代名词，我觉得没有准确的描述中国股民的现实状况。
由于年轻化、知识化，股民越来越充满活力，而且也不用担心他们会有太多过分的行为，他们将会对自己的行为负更多的责任，而且我们的监管部门也在不断的提出一些警示，我想这种互动会使我们中国的股民非常快的成长起来，不要低谷中国的股市价值在于，中国股市是中国社会经济的缩影，没有三十来年的改革开放，不可能迎来今天的股市，从近期来讲至少是股权分置改革直接的效果，肯定今天中国的股市就是肯定改革开放，我想这点是非常坚定的，监管部门不是股民的天地，监管部门也并不是只有一个义务就是打压股市，不应该把监管部门做这样的描述，监管部门是为了使我们的股市能够稳健的，健康的可持续发展，是一种和谐状态，所以我们中国的股市更多的是表现了中国社会经济的走牛，我认为在今天的股市上凭着自己的智慧赚更多的钱都不认为是暴利，新中国建立以后，我们的折腾，改革开放三十多年，几代人为此付出了多大的代价，我的导师最早提出金融体制改革的，三年也已经去世了，我觉得今天的股民如果有能力，有智慧在股市当中获得财富，我觉得是理所当然的，恰恰是和谐社会应该给予的机会，今天更多是用风险投资的方式获得，我想中国股市的价值还将不断的显现出来，中国股民，证券市场，监管部门三者之间将形成更加互动的和谐状态。因此，中国股民的成长将标志着中国股市的成长，中国证券监管部门的成长，这是一个状况，我非常乐观的看待。
