在房地产业发展和住房消费快速增长的今天，我国城镇居民住房消费已步入市场化轨道，住房消费70％以上依靠住房消费信贷实现，利用贷款购房已成为百姓家庭的主要方式。贷款品种主要有商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款两种。而住房公积金个人贷款因其为政策性贷款，利率优惠，成为城镇居民解决住房问题的重要方式。

    公积金个贷增长较快，但用于个贷的比例仍需进一步提高

    住房公积金是指在职职工个人及其所在单位按照职工工资一定比例逐月缴存的具有保障性、互助性和强制性的职工个人长期住房储金。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金按照住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则进行管理。缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。贷款对象主要为购买公有住房、经济适用房、普通商品住房和住房二级市场购买的合法产权住房、危旧改造房和安置住房及参加单位集资建房等行为的公积金缴存人。我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度，其设定宗旨是一种国家支持的社会自助形式，通过金融互助，增强缴存公积金的职工的购房支付能力。

    太原市的住房公积金制度始于1992年。近年来，我市公积金住房贷款呈现贷款户数及贷款金额双双快速增长的势头。

                                    近年住房公积金个人贷款增长情况

    而另一份资料显示，截至2007年11月底，全市缴存住房公积金的单位有5548个，覆盖全市84.76万职工，覆盖率达到72.74％，全市职工累计缴存住房公积金99.36亿元，住房公积金贷款仅占公积金缴存金额的19.57%。一方面是国家相继出台政策，严格住房消费信贷的管理，存款准备金频频上调，银根紧缩，银行个人住房贷款难以满足广大市民的住房需求，另一方面却是全市有几十个亿的住房公积金贷不出去，“躺”在银行睡大觉。

    政策性强 贷款条件严格 效率偏低

    住房公积金贷款是一项政策性贷款，是以职工缴存的公积金为资金来源，按照权利与义务对等的原则，向符合条件的职工发放的低息优惠的个人贷款，所以贷款条件较为严格，比如不缴存公积金无法贷款。根据国务院《住房公积金管理条例》的规定，凡在国家机关、事业单位、社会团体、国有和民营企业工作的职工及职工所在单位均应缴存住房公积金。然而，实际执行中能够正常缴存的多为国家机关、事业单位和效益较好的国企及其在职职工，不少企业特别是民企、私企，则因企业效益不佳等原因，不肯为职工建立公积金账户。与此同时，近年来日趋庞大的城镇个体工商户、自由职业人员、外来务工人员等新的群体也尚未纳入公积金缴存范围。于是形成了这样的状况：一方面，因正常缴存了公积金而能够享受到公积金贷款的有相当一部分系工薪阶层中收入较高且稳定者，他们的经济条件较好，对公积金贷款的需求相对不很强烈；一方面，许多迫切需要公积金“雪中送炭”的低收入家庭，却因未正常缴存，无法利用公积金圆自己的安居梦。

    此外，手续繁琐、限制条件多、效率偏低，也成为影响职工使用公积金贷款积极性的重要原因。与商业贷款相比，公积金贷款申请办理的手续繁琐，担保程序较复杂。相关领导认为公积金管理机构乃“聚百姓之财，办百姓之事”，他们使用公积金时格外谨慎，为确保资金安全，设制了较复杂的贷款手续，无形中也束缚了业务的开展。

    开发商对公积金贷款缺乏积极性

    笔者调查了很多楼盘，没有一家开发商对住房公积金贷款感兴趣。某房地产销售经理表示，住房公积金贷款利率低是它最大的优势，但住房公积金本身固有的许多问题使他们无法将之列为首选合作对象。这位经理认为，覆盖面不广是开发商与住房公积金牵手的最大障碍。由于购买商品住宅的购房者相当一部分是私营企业、股份制企业的职工，而这个层面的人恰是住房公积金没有覆盖的群体，所以如果单一与住房公积金中心合作，必然会导致大部分人无法贷款买房，影响销售。所以，住房公积金贷款只能作为商业银行贷款的辅助。但如果同时引进商业银行贷款和住房公积金贷款，会增加开发商的工作量，且贷款周期过长，公积金管理中心自然是不怕等的，但购房者等不起，房地产商更等不及——资金链的压力和滚动开发的模式，致使他们更倾向于资金回笼快、政策灵活的商业贷款。

    公积金管理机构缺乏金融职能

    《住房公积金条例》明确规定，住房公积金的金融业务由住房公积金管理委员会指定的商业银行委托办理。住房公积金管理机构缺乏金融职能，只能委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务，因此，公积金贷款业务推进依赖于受托银行对这一中间业务的重视程度和服务质量。由于受托银行自身就有自营性个人住房贷款业务，又承接了公积金个人贷款业务，前者能给银行带来可观收益，而后者仅能获得代办手续费，为追求高收益，对待个人企望贷款业务，银行必然是先内而后外。而公积金中心无权视银行的委托服务质量好坏，来重新选择委托银行，使住房公积金贷款在发展中处于劣势。

    2007年12月21日央行颁布的金融机构人民币存贷款基准利率，5年以上住房公积金贷款利率为年息5.22%，商业性个人住房贷款基准利率为年息7.83%，且可以根据贷款人的情况予以适当上浮。按照贷款期限20年、贷款金额20年计算，住房公积金贷款比商业性个人住房贷款少支付利息7万3千多元。

    上述两种贷款比较的结果，体现了国家对公积金贷款政策的倾向性，更凸显了公积金贷款的优势。公积金管理机构、受托银行、开发商要在注重自身效益的同时，关注中低收入群体，相互配合，使住房公积金贷款不再有价无市，使惠民政策能够真正惠民。

    扩大住房公积金制度的覆盖面，尽可能多地将城市居民纳入缴存范围。

    一方面应加大宣传力度，严格征缴执法，努力使《住房公积金管理条例》所规定的公积金缴存单位和职工做到应缴尽缴。另一方面，积极探索在城镇个体工商户、自由职业人员等自然人中建立公积金制度的办法，让这些新形势下出现的社会新群体也能得享公积金的“阳光”。在2007年1月1日出台的《太原市住房公积金管理条例》中，以地方立法的形式进一步明确了住房公积金的强制性特点，对有意不为职工登记和缴存公积金的单位，明确制订了处罚措施。条例还特别规定“符合规定条件的个人也可以申请缴存住房公积金。”据了解，太原市目前正在积极研究制订有关自然人缴存住房公积金、申请公积金贷款的实施方案和细则。

    更新观念、简化贷款手续，进一步提高服务水平

    公积金管理机构应认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。建立个人住房贷款各环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。公积金管理中心可在受理窗口设立投诉电话，对各服务机构服务不到位情况加以监督和规范，并制定明确的考核办法，促进良性竞争。
    其次要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。

    理顺和完善委托运作管理机制

    给予公积金管理中心选择政策性贷款业务受托银行的权力，利用竞争机制，让那些服务质量好的商业银行、股份制银行参与公积金个人住房委托贷款业务，使公积金贷款的政策效应得以充分的发挥。
公积金管理中心与银行要进一步理顺和完善委托运作管理机制，以委托合同方式明确委托与被委托双方的权利、职责和义务，进一步规范委托合同内容，细化委托事项要求，并对双方违约行为予以制裁条款约束。简化公积金个人住房贷款委托环节，建立与经办网点直接链接的渠道，并将委托业务收入量化到经办网点和经办人员，加强对受托银行承办公积金个人住房贷款的指标管理。要求受托银行将这项委托业务与自营业务同等对待，纳入工作目标考核系统。