上海楼市14条新政及细则相继出台后，沪上二手房市场开始升温，卖房者放低姿态，购房人回归强势，市场显示出久违的热闹。一手房方面，由于大多数开发商还在等待后续利好政策，不急于降价以售，相对比较平静。对此次政策调整的时间及幅度，主流的判断是3—6个月，房价下调的空间约为10—15%。

　　二手房议价空间约5%

　　从11月1日开始，由上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》（简称14条新政），以及与之配套的上海普通住房新标准、上海首次购房界定开始实施。业内普遍认为，此次新政，对于二手房的影响要大于一手房。

　　新政实施至今，各中介公司的挂牌量、咨询量、带看量等，都有了明显提高。“市场又开始火了”，不少中介人员表示。福美来不动产相关负责人一脸兴奋地跟记者说，各门店店长普遍反映，一些好久没有联系的客人，也主动跟业务员联系，咨询相关政策情况。还有一些上家，原来“咬定”不卖房的，现在也有些松动，愿意挂牌出售。

　　借着各种税收减免的市场利好，二手房市场的挂牌价均有所下降，尤其对于购买超过2年以上普通住房的上家来说，挂牌价幅度下降明显。上海中原地产反映，从全市150家门店获悉，近阶段打电话到分行要求降低挂牌价格的上家不在少数，同时分行挂牌量也有所增加，其中50%以上的新进挂牌房源为普通住房。

　　信义地产分析师指出，新政后二手房买卖双方的心态发生了分化，上家出于实际利益考虑，目前还不愿过多让利，议价空间大多保持在5%左右。对这个议价幅度，购房者并不买账，一些姓沈的购房者表示，新政已经免除了上家的印花税、土地增值税、营业税、个人所得税和住房交易（转让）手续费等，几乎包括了房产出售中的所有交易环节税费。而在之前，这些税费最高可达到甚至超过出售总房价的10%。“只降了5%，感觉没有到位。”

　　除了议价空间的双方落差相对较大之外，上下家的关注热点也各不相同，上家最关心现在卖房子能省多少钱，而下家最关心新政的贷款优惠能否真正到位。

　　开发商多数仍在观望

　　宝山区新盘香逸湾11月8日开盘，9200元/平方米的成交均价，相比两个月前下降30%，由此引发市场热捧。当日推出100多套房源，竟有600多组购房客户排队摇号抢购，并在1小时之内全部售罄。尽管也有业内人士质疑排队热销与代理商——汉宇地产的操盘手法有关，在冷清的一手房市场，该盘“一降到位”的销售策略确实赢得了很高的关注度。

　　汉宇地产市场部总监孙文勤表示，一方面，该盘开发商确实急需资金开发后续项目；另一方面，接手项目后，汉宇与开发商进行了多次商谈，游说开发商“小打小闹的折扣没意思，现在市场不景气，要想‘跑量’，最好的方法就是大幅让利。建议连广告都不要做，直接把省下的钱优惠到房价里。”最终的结果是，开发商同意了以上销售方案。不过孙文勤也承认，30%的降幅很难成为大多数楼盘的销售常态，也不是所有的开发商都能如此接受代理商的意见。

　　以上销售毕竟是“异类”，与有些起色的二手房市场相比，不少新盘“看盘很热情，出手很谨慎”，成交量只能算勉强过关。据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统显示，新政后的第一周，11月3日—9日，上海商品住宅共成交1100套，日均成交约157套。而根据统计，5月、6月、7月、8月，上海商品住宅日均成交套数分别为270套、278套、186套、185套，也即当下商品住宅的成交量，只是刚过及格线。

　　大华锦绣华城销售经理陈可表示，上周末有100多组客户前来看房，比之前增加约六成。但下定人数却没有增加。其原因除了改善型普通住房等相关细则没有出台外，更重要的是买卖双方都在等待后续政策出台。“现在离年底还有1个半月，不管对政府还是对开发商来说，这段时间都特别关键，相信政府方面会有进一步‘表现’。”万科某楼盘内部人员用“波澜不惊”来形容现在的销售状况，他表示，没看到新政起了什么作用。说到底，购房者最看重的是房价，小恩小惠的优惠没多少刺激性。

　　在新政引导下，一手市场普通住房的成交比例大幅提高。11月3日—9日，上海商品住宅共成交了1100套，其中普通住房成交了735套，普通住房成交比例为66.8%。然而，在9、10两个月，普通住房成交比例仅20.5%和26.1%。

　　房价下调空间10%-15%

　　中原（中国）地产研究中心董事总经理程澐表示，明年在上海房价下调的前提下，估计一二手房的总成交量将达到3000万平方米的稳定水平，与2006年相当。而房价下调的空间总体上在10—15%，当然每个区域的情况各不相同，比如中心区域可能下调空间较小，而一些外围区域，下调幅度较大，达到20—30%也有可能。

　　复旦大学房地产研究中心尹伯成教授也表示，新政之前，房地产交易量严重萎缩，主要有两个原因：一是整体经济形势下滑，二是去年房地产市场涨幅太猛，导致现在自住需求上不去，投资需求觉得价格比较高，也不会进场，市场交易量大受影响。对这次调控达到的效果，尹伯成认为“价格下调15—20%就不得了，不可能像股票市场那样有70%的跌幅。”他建议要强调“三个一点”：即国家的税费要减少一点，开发商价格要下降一点，消费者心理承受能力要增加一点，这样才能促进交易量的上升。

　　扩大楼市交易量成为当务之急。上海社科院城市与房地产研究中心张泓铭研究员表示，政策调整的具体任务，应该是推进楼市交易，扩大成交量，达到上海市场的供求平衡；而不是致使房价反弹走高，更不是营造火爆的楼市。“如果一定要在房价问题上做出客观选择的话，只能说在成交量扩大的前提下，使楼市供求达到某种平衡，同时使房价在现有的基础上基本稳定下来，既不致快速跌落也不致明显反弹。人们已经受够暴冷、暴热之苦。”

　　观望期可能3-6个月

　　本市某知名开发商表示，现在怕跌心态是制约楼市成交量的重要因素。有些刚性需求在较大幅度让利的情况下会积极入市，还有些还抱着“政策没出完，房价没见底”的心态，期待房价进一步下跌。

　　最新网络调查也证明了这一点，如果您有刚性需求，新政出台后，短期内会出手购房吗？75.14%的被调查者表示：“不会，新政对我影响甚微。”

　　上海及第不动产机构总经理马千里指出，11、12月本来就是传统淡季，政策要想把淡季变旺季，难度非常大。利多、利空的政策都一样，观望期通常都是3—6个月。

　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬也同意以上看法，政府出台政策救市，对首次购房者来说会有一定帮助，但是总体来说政策还是偏温和，力度并不是很大。房产市场的复苏，主要还是看整体的经济形势，经济形势好，消费能力和消费信心就会相应增强。“事实上每次政策出台，都需要经过一到两个季度的适应期才能看到效果。”

　　中原（中国）地产研究中心董事总经理程澐则表示，2005年3月，上海开始第一波楼市调整，当年6月份，开始价跌量升，市场发生明显变化。但今年的情况与2005年又有所不同，现在最大的问题是，中国经济与世界经济已无法分割，房地产的基本面虽然没有发生根本变化，如果整体经济形势不好，这次楼市调整的时间肯定长于3个月。

　　业内建议，对自住客来说，不防趁这段时间，仔细了解各楼盘的信息，找到最合适的楼盘后再出手。对投资者来说，房地产市场可能会在明年年中进入平稳期，再需要一到两年的时间才会出现U型反弹，届时可能会有一些投资机会。