开发商拿土地二级开发做个一级半的城市运营商 
  

   如果说政府属于一级开发，房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发的话，那么顶多占１％从发展商成长起来的城市运营商就是一级半开发。他们将是未来城镇建设的支柱 
   改革开放以来，特别是２０世纪９０年代以来，房地产业的飞速发展带动了我国城市化的步伐。如果说政府属于一级开发，房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发的话，那么顶多占１％从发展商成长起来的城市运营商就是一级半开发。他们将是未来城镇建设的支柱。 
城市运营的三段论 
   万通集团主席冯仑认为，城市运营理论经过１５年的演变，有三个阶段。 
   第一阶段是开发区以工业为主，土地规划基本是工业区的浓缩，是２０世纪８０年代后期９０年代初普通的格局。但是最近五六年，我们发现多数土地开发不成功。工业区的开发很大程度上变形了，虽说规划上挨着老城，但生活配套各方面很差，并没有与老城连成一体。于是大家意识到，新的城区应该是和旧城粘连在一起，共同起着作用，旧城和新城的很多功能应该串联而且是互补的。在这个变化的基础上，大家提出问题，粘连在一起怎么开发，怎么建设？于是城市运营也为各方关注，把老城与新城放在一起思考，便出现了城市运营这个项目。回顾一下，整个１５年来，政府在土地开发方面整体上了一个层次。 
   第二阶段是在这样的发展脉络上，各种要素发生了流动，并且发生了非常大的变化。以前的开发区很多是没城市户口的人住了进去，最后成长起来成为新市民，也带动了城市发展。而且最近十年以来，城市的经济格局和产业格局发生了很大的变化，大量产业开始发展，像手机一项，中国就已经成为世界第一大用户；我们还有大量的服务业产业达到世界一流水平，这些改变都是惊人的，这些也导致了政府的改变。 
   第三阶段是政府职能自身的转变，政府体制从计划经济体制下逐渐转型。权力交给了市场，企业交给了银行，而政府持有最重要的资产便是土地。运用土地资产，现在便成为政府最主要的职能。而且随着资源逐步分配，私权也将在社会上更大的范围发展，这些都将导致城市运营理论发生显著的变化。 
   城市运营时代的来临 
   中国房地产的发展从大盘时代进入城市运营，始于２００２年。随着城市建设的加快和房地产业的发展，大中城市的郊区城市化已成为不争的事实，因此，近一个时期以来，有关“城市竞争力”和“经营城市”的话题众说纷纭。早在去年，国土资源部就在深圳举办了“中国首届城市经营论坛”，对这一崭新的话题进行了深入而广泛的探讨。 
   今天，中国的城市化率是３６．５％，按照西方发达国家的历史经验，一旦城市化进入３０％的时候，就像飞机开始脱离跑道，进入一个高速发展的时期，谁都挡不住，一直到７０％才开始进入一个平缓发展期。从这一点来说，今天的中国一直到２０５０年，将会是城市化高速发展的时期。从这个意义来说，城市化给开发商带来了大量的机会。 
   美国哈佛大学设计学硕士、清华大学副教授、山西省朔州市市长助理周榕博士前不久在接受媒体采访时说，城市的经营需要政府和开发商的通力合作，彼此之间应是一种相互依存的关系，一种协作的关系。 
   城市需要一些优秀的城市运营商，目前中国还没有真正出现。可能特别大的房地产公司已经或多或少承担起城市运营的任务，像广州、上海和北京，有一些大盘上市，无意识扮演了城市运营商的角色。但有一些开发商还没有明确自己是城市运营商的角色，做大盘时仅仅考虑项目增加卖点，没有真正从城市的角度考虑，造成城市资源的浪费。现在也没有哪家房产公司说自己就是城市运营商，仅仅处于概念阶段。城市运营商和政府之间不是利用被利用的关系，应该是协作关系，要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，而且是一个可持续发展的经营理念。 
   尽管中国真正意义上的城市化才刚刚开始，但已置身于全球经济一体化和对外开放的背景下，城市的发展不能仅依靠政府自身力量，还受到诸多外力因素的影响。 
   从常规地产向城市延伸 
   王志纲在《财智时代》一书中，对瑞士小镇达沃斯所拥有的“世界经济论坛”这样的城市品牌倍加赞赏：一个人口不过１．３万的小镇，竟如希腊神话中汇聚众神的奥林匹斯山，群雄并起，呼风唤雨，几乎成了全球经济运行的“气象台”。 
   所以王志纲认为，城市运营商实际上就是政府的二传手，在城市化运动和城市品牌的塑造过程中，经营城市将借重城市运营商，“所谓经营城市，就是把城市中的可经营资源如城市土地、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的无形资产，通过市场运作，自我滚动、自我积累、自我增值”。 
   城市运营商，不同于一般的房地产开发商，他们所从事的经营活动已经从常规地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。政府经营城市必须借助企业与市场的力量，实力雄厚的优秀开发商，最具备配合开发、经营城市的综合素质与能力。